대기업은 호황, 중소기업은 절체절명 위기인가?

카시마건설이

●이 기사 포인트
대형 종합건설사 4사의 2026년 3월기 연결 영업이익 합계는 약 7,300억 엔(¥730,000,000,000, 약 6.64조 원)으로 전기 대비 약 50% 늘며 도쿄올림픽 특수를 넘어 8년 만에 최고 실적을 경신했다. 카시마건설은 건설업 최초로 매출 3조 엔을 돌파했다. 배경에는 수주 선별과 스라이드 조항을 통한 가격 전가가 자리 잡은 점이 있다. 반면 중소 건설업체의 도산은 2024년에 1,890건으로 지난 10년간 최고치를 기록했다. 대형사의 최고 이익과 중소의 최다 도산이 동시에 진행되는 산업 구조 전환을 분석한다.

　5월 8일, 건설업계에 하나의 전환점이 도래했다.

　대형 종합건설사들의 실적이 크게 개선됐다. 2026년 3월기를 기준으로 네 회사 합계의 연결 영업이익은 전기 대비 약 50% 증가해, 8년 만에 사상 최대치를 기록했다. 카시마건설, 오바야시(大林組), 타이세이건설(大成建設), 시미즈건설의 연결 영업이익 합계는 약 7,300억 엔(¥730,000,000,000, 약 6.64조 원)에 달해, 도쿄올림픽·패럴림픽 특수가 있었던 2018년 3월기의 5,994억 엔(¥599,400,000,000, 약 5.45조 원)을 웃돌았다.

　오랫동안 '올림픽 버블'로 불리던 특수 수요를 평상시 실적이 상회한 셈이다. 더 주목할 점은 이 수치가 당초 예상치를 크게 웃돌았다는 것이다. 오바야시와 타이세이건설은 연초에 실적 반등을 우려했지만, 추가 공사 수주와 가격 전가의 정착으로 실적 전망을 대폭 상향 조정했다. 오바야시는 국내 건축 부문에서 추가 공사 확보와 원가 절감이 진행되며 2026년 3월기 순이익 전망을 전기 대비 17% 증가한 1,700억 엔(¥170,000,000,000, 약 1.55조 원)으로 올렸다. 시미즈건설도 국내 건축·토목의 수익성 개선에다 정책 보유 주식 매각 이익이 겹쳐 순이익 전망을 전기 대비 67% 증가한 1,100억 엔(¥110,000,000,000, 약 1.00조 원)으로 크게 끌어올렸다.

　반면 같은 시기, 2024년 건설업 도산 건수는 1,890건에 달해 지난 10년 중 최다를 기록했다. 대부분이 소규모 사업자였고, 건축자재 가격의 고공 행진과 현장의 숙련공 부족, 인건비 급등 때문에 사업 지속을 포기하는 사례가 두드러졌다.

「대형은 최고 이익, 중소는 최다 도산」──이 극단적 양극화가 지금 건설업계의 실상을 요약한다. 그리고 그 배후에는 업계의 힘의 균형을 근본부터 바꾼 구조적 전환이 존재한다.

●목차

수량을 좇기를 멈춘 날──선별 수주의 각성

　오랫동안 종합건설업계에는 '적자라도 수주하라'는 분위기가 만연했다. 일거리가 많으면 성과가 좋다는 인식이 지배적이어서, 수익성은 뒷전이고 수주 잔고를 채우는 것이 미덕으로 여겨졌다. 그 결과 '수주를 하면 할수록 적자가 난다'는 역설적 구조가 고착화됐다.

　전환점은 코로나 팬데믹을 거치며 2022~23년 무렵 조용히 찾아왔다.

　이번 최고 이익을 가능하게 한 핵심 요인은 계약 관행의 변화다. 자재비와 인건비가 치솟는 환경에서도 추가 공사 확보와 가격 전가가 진전되며, 가격 결정 권한이 발주자 쪽에서 시공사로 이동하기 시작했다. 과거에는 공사 중 자재비가 급등해도 시공사가 부담하는 관행이 이어졌지만, 이제는 변동 비용을 발주자가 부담하는 '스라이드 조항'이 보편화되며 '정당한 비용은 정당하게 청구한다'는 원칙이 업계에 스며들기 시작했다.

　이 변화가 가능했던 이유는 수요의 질적 변화다. 반도체 공장, 수도권 대형 재개발, 전국 곳곳에서 급증한 데이터센터 등 수요가 다양하고 크다. 2024 회계연도 건설공사 수주 총액은 18.7조 엔(¥1,870,000,000,000, 약 169.98조 원)으로 전년 대비 8.9% 증가해 4년 연속 플러스 성장을 이어갔다. 이 정도의 수요가 한꺼번에 몰리면 시공 능력에는 명확한 한계가 생긴다.

「과거에는 수요가 시공 능력보다 적어 종합건설사들이 치열하게 가격을 내렸습니다. 지금은 수요가 시공 능력을 훨씬 웃돌고 있습니다. 이 구조 변화가 가격 결정 권한을 시공사 쪽으로 이동시킨 핵심 이유입니다」(부동산 저널리스트 아키타 토모키)

　카시마건설은 2026년 3월기에 순이익이 전기 대비 35.1% 증가한 1,700억 엔(¥170,000,000,000, 약 1.55조 원), 영업이익은 전기 대비 50.1% 증가한 약 2,280억 엔(¥228,000,000,000, 약 2.07조 원), 매출은 3조300억 엔(¥3,030,000,000,000, 약 27.57조 원)으로 건설업에서는 처음으로 단독 매출 3조 엔 시대를 열었다. 5기 연속의 증익은 이 전환이 단기적 현상이 아님을 시사한다。

TSMC 효과가 전국 인건비를 흔들다

　지역적 사례가 전국적 기준을 바꾸는 경우도 있다. 구마모토현 기타요정(菊陽町)이 대표적이다.

　TSMC가 대졸 초임을 주변 시세보다 약 40% 높게 책정하고, 파트타임에도 높은 임금을 제시하면서 주변 지역의 시급이 상승했다. 공장 건설로 인한 건설 수요 급증은 규슈 전역의 숙련공을 끌어모았고, 구마모토의 임금 프리미엄은 타 지역에서 숙련공을 확보하기 더 어렵게 만들었다. 기타요정의 공업지가는 32% 상승해 전국 최고를 기록했고, 임금과 지가 양측에서 큰 변동이 일어났다.

　이 같은 'TSMC 효과'는 지역 현상에 그치지 않았다. 건설 노동비의 급등은 전국으로 파급돼 발주자가 비용 증가를 수용할 수밖에 없는 환경을 더욱 공고히 했다. 반도체 공장 한 곳이 한 나라의 건설 비용 구조를 바꿔놓은 셈이다.

　부동산 개발사와 종합건설사의 권력 관계도 크게 바뀌었다. 한때 '주주는 왕'이라는 분위기 아래 비용 인하 압력이 당연시되었지만, 이제는 수도권과 오사카의 대형 재개발을 맡는 개발사들이 시공 슬롯 확보에 골몰하며 추가 예산 승인을 요구받는 일이 잦아졌다. '선택받는 측'에서 '선택하는 측'으로의 역사적 전환이 진행 중이다.

빛과 그림자──중소·하청의 격차 심화

　구조적 전환의 과실은 업계 전반에 고르게 미치지 않았다.

　중소·영세 건설업체는 대형사로부터 받는 계약 단가가 사실상 고정돼 있어 비용 증가를 흡수하기 어렵다. 그 결과 자금난이 급격히 심화되기 쉽다.

　제국데이터뱅크 조사에 따르면 건설업의 가격 전가율은 43.7%로 전체 산업 평균을 근소하게 밑돌았다. 자재비 상승분을 고객에게 전가하지 못해 사업 유지를 장기적으로 이어가기 힘든 업체가 여전히 많다.

　대형사가 확보한 이익의 출처를 들여다보면 결국 인건비 상승이라는 현실이 자리한다. 초기에는 서브컨·숙련공들이 비용 증가를 떠안았고, 이제 상류에서 하류로 가격 전가가 서서히 확산되고 있다. 상류가 이익을 확보하면 할수록 하류의 부담은 커진다. 이 모순은 산업 전체가 풀어야 할 과제로 남아 있다.

　여기에 '2026년 문제'가 겹친다. 2025년에 많은 숙련공이 고령을 이유로 은퇴할 것으로 예상되며, 인력 부족은 한층 심화할 것이다. 숙련공 확보를 위한 임금 인상이 요구되는 반면, 임금 인상 여력이 부족한 중소 업체들의 도산은 계속 늘어날 가능성이 있다. 공급이 더 줄면 공사 단가가 추가로 상승하고, 이는 부동산 가격을 더 밀어올리는 악순환으로 이어질 우려가 현실화하고 있다.

적정 가격 회복이 한국 경제에 던지는 질문

　대형 종합건설사의 사상 최대 이익은 단순한 업계 이슈가 아니다. 수도권 신축 분양 아파트의 평균 가격은 2024 회계연도에 8,135만 엔(¥81,350,000, 약 739,471,500 원)으로 4년 연속 사상 최고를 경신했으며, 공급 호수는 3년 연속 줄었다. 건설 비용이 내려가지 않는 한 신축 가격의 하단에는 구조적 바닥이 존재한다.

「부동산 버블 붕괴론은 반복적으로 제기돼 왔지만, 시공 비용이 떨어지지 않는 한 신축 가격에는 물리적 하방 저항선이 존재합니다. 적어도 중장기적으로는 비용 주도형의 고착 현상이 이어질 가능성이 큽니다」(앞의 전문가)

　一方로는 긍정적 측면도 있다. 타이세이건설도 오랜 과제였던 수익성 악화 사업의 정리가 진전되며 건축 사업의 완성공사총이익률이 빠르게 개선되고 있다. 종합건설사가 적정 이익을 확보하면 숙련공 임금 인상 재원이 생기고, 건설업으로 젊은 층이 유입될 가능성도 커진다. 값싸게만 팔라는 압력 속에 있었던 산업이 정당한 대가를 받기 시작했다는 구조적 변화는, 디플레이션의 상징이던 일본 경제가 비용을 적절히 평가하는 방향으로 움직이고 있다는 신호로도 읽힌다.

　올림픽 특수를 넘어선 '8년 만의 최고 이익'이라는 숫자 뒤에는 단순한 경기 호조 이상의 의미가 숨어 있다. 이는 산업이 '가격'과 마주해 재정렬을 시작한, 조용한 혁명의 결과다.

[2026년 3월기 실적 하이라이트(확정·최신 공개치)]
대형 4사 합계 연결 영업이익　　　　　　약 7,300억 엔(¥730,000,000,000, 약 6.64조 원, 전기 대비 약 50% 증가·8년 만의 최고)
올림픽 특수기(2018년 3월기) 비교　　　5,994억 엔(¥599,400,000,000, 약 5.45조 원) → 7,300억 엔 초과(¥730,000,000,000, 약 6.64조 원)
카시마건설 영업이익　　　　　　　　　약 2,280억 엔(¥228,000,000,000, 약 2.07조 원, 전기 대비 50% 증가)·순이익 1,700억 엔(¥170,000,000,000, 약 1.55조 원)
카시마건설 매출액　　　　　　　　　　3조300억 엔(¥3,030,000,000,000, 약 27.57조 원, 건설업 최초의 3조 엔 돌파)
오바야시 순이익　　　　　　　　　　　1,700억 엔(¥170,000,000,000, 약 1.55조 원, 전기 대비 17% 증가)
시미즈건설 순이익　　　　　　　　　　1,100억 엔(¥110,000,000,000, 약 1.00조 원, 전기 대비 67% 증가)
건설업 도산 건수(2024년)　　　　　　　1,890건(지난 10년 중 최다)

（문＝BUSINESS JOURNAL 편집부, 협력＝아키타 토모키／부동산 저널리스트）