일본 국세청이 7월 1일 발표한 2026년분 노선가가 전국적으로 상승 흐름을 보였다. 노선가는 상속세와 증여세 산정 기준으로 쓰이는 도로별 토지 평가액이다.

2026년 노선가는 1월 1일 기준 전국 약 31만 개 표준 택지 평균에서 전년 대비 2.9% 상승했다. 5년 연속 상승이며, 현행 산정 방식이 적용된 2010년 이후 가장 큰 상승률이다.

특히 주목할 부분은 각 도도부현청 소재 도시의 최고 노선가다. 44개 도시에서 상승했고, 아오모리·쓰·돗토리 3개 도시는 제자리 걸음이었다. 하락한 도시는 한 곳도 없었다. 이는 일본의 버블경제 기간인 1991년에 발표된 이후 35년 만의 현상이다.

주요 언론은 최근 몇 년과 마찬가지로 인바운드 관광과 재개발을 주요 원인으로 꼽는다. 그 자체는 틀리지 않다. 다만 이 두 단어만으로 일본 47개 도도부현 전체의 바닥이 올라간 현상을 설명하기는 어렵다.

지금 일본 땅값 구조에서 벌어지는 변화는 단순한 가격 상승이 아니라 질적인 변화에 가깝다. 도쿄의 주요 구역인 아사쿠사, 사가, 후타마타가와라는 세 지역을 통해 그 구조를 살펴볼 필요가 있다.

■ 관광 소비에서 지속적인 임대·거점 수요로

도쿄도의 표준 택지 평균은 전년 대비 9.4% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 그중 도쿄에서 가장 높은 상승률을 보인 곳은 다이토구 아사쿠사의 가미나리몬 거리로, 상승률은 27.5%에 달했다.

전국 최고가 지점인 긴자 하토이도 앞의 1㎡당 5,336만 엔, 전년 대비 11.0% 상승을 상승률 면에서 크게 웃돈 것이다.

일본정부관광국에 따르면 2025년 방일 관광객은 약 4,260만 명으로 2년 연속 역대 최다를 기록했다. 그러나 아사쿠사의 땅값 상승을 관광객이 돌아왔기 때문이라고만 설명하는 것은 충분하지 않다.

일본경제신문도 아사쿠사의 상승 요인으로 방일 관광객 수요와 함께 임대 수요를 언급했다.

관광 소비가 주변 음식점, 소매점, 숙박업의 고용을 만들고, 그곳에서 일하는 사람들의 주거 수요가 다시 주택지 지가를 떠받치는 구조가 나타나고 있다는 것이다.

즉 관광 수요가 고용 창출로 이어지고, 다시 주거와 오피스 같은 실수요를 만들어내는 순환이 시작되고 있다.

이런 흐름은 지방 관광지로도 확산되고 있다. 전국 세무서별 최고 노선가 상승률 1위는 나가노현 하쿠바촌으로 32.7% 올랐다. 이어 노자와온센촌이 31.3%, 홋카이도 후라노시가 28.0% 상승했다.

이들 지역은 모두 해외에서 인지도가 높은 스키 리조트다. 제2의 니세코로 불리며 국제 투자와 장기 체류 수요를 끌어들이고 있다. 시즈오카현도 현 평균 상승률은 0.3%에 그쳤지만, 관광 수요가 회복된 아타미역 주변이 5년 연속 현내 상승률 1위를 지켰다.

공통점은 관광이 단순히 사람을 끌어모으는 이벤트가 아니라 숙박, 음식, 고용을 포함한 지역 산업으로 뿌리내리기 시작했다는 점이다.

■ 사가와 후타마타가와가 뛴 이유

이번 노선가에서 가장 시사적인 숫자는 의외로 사가에서 나왔다.

JR 사가역 남쪽 출구와 이어지는 에키마에추오도리는 전년 대비 17.0% 오른 1㎡당 27만 5,000엔을 기록했다. 도도부현청 소재 도시의 최고 노선가 가운데 전국에서 가장 높은 상승률이다.

더 눈에 띄는 것은 사가현 전체 평균 변동률이다. 사가현은 4.5% 상승해, 텐진 빅뱅 등 대규모 재개발로 주목받는 후쿠오카현의 4.2%를 웃돌았다.

이를 단순히 지방의 반격으로 보기는 어렵다. 후쿠오카시 중심부의 땅값이 크게 오르면서 개발 수요와 실수요가 교통 편의성이 높은 주변 도시로 번지는 현상으로 해석할 수 있다. 다시 말해 후쿠오카 도시권이 넓어지고 있는 것이다.

사가역 앞에서는 역전 광장과 사가 이신 테라스 정비로 보행 동선과 회유성이 개선됐다. 이와 함께 맨션과 비즈니스호텔 부지 수요가 확대됐다. 반면 매물 공급은 제한돼 가격 상승을 밀어 올리고 있다.

핵심 도시의 성장이 현 경계를 넘어 주변으로 확산되는 구조는 기존의 지방 쇠퇴론과는 다른 경제 지도를 보여준다.

수도권에서도 같은 논리가 작동한다. 가나가와현 평균 노선가는 4.5% 올라 5년 연속 상승했다. 상승률 1위는 가마쿠라역 동쪽 출구 앞 거리로 20.0%였고, 그다음이 요코하마시 아사히구 후타마타가와역 남쪽 출구 앞 거리의 16.7%였다.

후타마타가와는 소테쓰선의 도심 직통 운행으로 도쿄 접근성이 크게 좋아졌다. 현지 부동산 감정 관계자들 사이에서는 도쿄보다 낮은 가격에 단독주택을 마련할 수 있는 가족 단위 수요자층의 주거지로 인식이 높아지고 있다는 분석도 나온다.

따라서 이 상승은 만들어진 버블이라기보다 철도 인프라 투자로 높아진 편의성에 시장이 합리적으로 반응한 결과라고 볼 수 있다.

■ 땅값 양극화를 어떻게 볼 것인가

물론 모든 지역에 빛이 드는 것은 아니다. 도도부현청 소재 도시의 역 앞 지가가 줄줄이 오르더라도, 역에서 떨어진 교외와 과소 지역은 보합 또는 하락 흐름이 계속되고 있다.

노토반도 지진 피해 지역인 이시카와현 와지마시 아사이치 거리는 8.6% 하락해 2년 연속 전국 최대 하락률을 기록했다. 피해 지역 복구는 지가와는 별개의 차원에서 지원돼야 할 과제다.

그렇다면 도시부와 주변부의 양극화는 단순히 격차 확대라는 관점에서만 우려해야 할까. 도시 정책의 관점에서는 다른 해석도 가능하다.

인구 감소가 이어지는 상황에서 모든 지역의 지가를 유지하는 것은 원리적으로 어렵다. 역 앞과 중심부로 기능을 모으는 이른바 중심지 집중형 도시 구조 흐름이 진행되면 지가에 차이가 생기는 것은 오히려 자연스러운 결과일 수 있다.

■ 금리 상승에도 무너지지 않는 기초 체력

또 하나 놓칠 수 없는 부분은 이번 지가 상승이 일본은행의 금리 인상 국면에서 나타났다는 점이다. 금리 상승은 원래 부동산 가격에 부담 요인이다. 그럼에도 현행 산정 방식 이후 최대 상승률을 기록했다는 것은 임대료 수입 증가와 기업 실적의 견조함이 금리 부담 증가를 흡수하고 있음을 시사한다.

역사적인 엔저도 영향을 미치고 있다. 해외 투자자 입장에서는 일본 부동산이 상대적으로 저렴해 보이고, 이 점이 투자 자금 유입을 뒷받침하는 측면이 있다.

다만 낙관만으로 볼 수는 없다. 금리가 더 오르면 수익성의 뒷받침이 약한 지역부터 조정이 시작될 가능성은 남아 있다. 앞으로 주목할 부분은 도시부의 지가 상승이 지방 중소기업의 임금 인상과 설비투자로 어느 정도 이어질 수 있는지, 그리고 방일 관광 수요가 환율 변동에 얼마나 견딜 수 있는지다.

2026년 노선가가 보여준 것은 일시적인 머니게임이 아니라 인프라 정비, 도시권 확대, 관광 산업화라는 실수요를 동반한 구조 변화다. 아사쿠사는 관광을 고용과 주거 수요로 전환했고, 사가는 후쿠오카 경제권의 외곽 성장 효과를 흡수하고 있다. 후타마타가와는 철도 인프라 개선의 효과를 시장에서 평가받았다.

지가가 오르는 곳에는 경제적 합리성이 있다. 기업과 투자자에게 필요한 것은 노선가라는 새로운 경제 지도를 통해 다음 사업 기회와 투자 전략을 읽어내는 시각이다.