도쿄 아파트 시장에서 지금까지의 우상향 가격 흐름에 변화의 조짐이 나타나고 있다.

부동산 조사기관인 도쿄칸테이(도쿄·시나가와)에 따르면, 지요다·중앙·미나토·신주쿠·분쿄·시부야 등 '도심 6구'의 아파트 평균 희망 매도 가격은 2025년 하반기부터 1억 8,000만 엔(약 16억 3,620만 원)대에서 정체 상태를 이어가고 있다.

2025년 2월에 처음으로 1억 5,000만 엔(약 13억 6,350만 원)대를 돌파하고 25개월 연속 상승하는 등 기세를 유지해 왔기에, 최근 반년간의 정체는 사람들 사이에서 주목받고 있다.

또한 눈길을 끄는 점은 매물로 나온 아파트의 약 절반이 가격 인하를 경험했다는 데이터다.

지금까지 시장을 견인해 온 투자 목적의 수요가 줄어들기 시작했다는 견해가 업계 내에서 확산하고 있다.

강세 가격이 통하지 않는 현장

가격의 조정 국면은 만안 지역 등 일부 지역에서 더 빨리 나타난 것으로 보인다.

도요스나 가치도키와 같은 만안 지역에서 부동산 중개업을 하는 FJ리얼티의 후지타 쇼고 사장은 만안 지역 아파트 가격이 계속 상승해 왔으나, 2025년 말경부터 조정 국면을 맞이했다고 지적한다.

높은 매도 가격을 고수하다가는 계약에 이르지 못하는 사례가 늘고 있으며, 매도인이 가격을 낮추는 움직임이 두드러지고 있다.

부동산 중개 현장에서는 그동안 "지금 사지 않으면 가격은 더 오른다"는 식의 서두르게 만드는 화법이 일정 부분 설득력을 가졌다.

그러나 매물이 팔리지 않고 남는 기간이 길어지면서 매수인이 가격 협상의 주도권을 쥐는 상황도 나타나기 시작했다. 가격 협상의 양상이 매도인 우위에서 서서히 변화하는 국면이라고 할 수 있다.

조정 국면의 배경에 있는 복합 요인

왜 도심 부동산의 가격 상승세가 주춤하는 것일까. 전문가들은 크게 세 가지 요인을 지적한다.

첫째, 투자 자금의 신중한 태도다.

가격 급등에 대응해 정부와 지방자치단체가 억제적인 태도를 보이면서, 매각 차익을 노리는 국내외 투자자들이 구매를 주저하기 시작했다는 지적이 있다.

도쿄 23구의 신축 아파트 취득자 중 해외 주소를 가진 사람의 비율은 국토교통성의 조사 결과, 2025년 1~6월 기준 도심 6구에 한정하면 7.5%에 달하며, 도심일수록 해외 투자 자금의 영향력이 크다는 점을 알 수 있다.

이러한 투자 수요의 증가율이 둔화하면 가격을 밀어 올리는 힘은 약해지기 쉽다.

한 대형 부동산 회사 간부는 "지난 몇 년간은 '가격이 오르니까 산다'는 투자자도 적지 않았다. 하지만 가격이 횡보하면 투자자들은 빠르게 관망세로 돌아섰다. 부동산 시장은 실수요보다 기대치로 움직이는 부분이 있으며, 그 기대가 조금이라도 약해지면 매매 회전율은 떨어진다"고 설명했다.

둘째, 금리 인상이라는 구조적인 역풍이다. 주택담보대출 금리의 추가 상승 전망이 의식되면서, 실수요층과 투자층을 불문하고 구매 예산의 상한선이 실질적으로 낮아지고 있다.

부동산 저널리스트 이카타 토모키는 "아파트 가격은 금리의 영향을 매우 받기 쉬운 자산이다. 지금까지 초저금리가 가격을 밀어 올렸지만, 앞으로는 금리 인상으로 인해 구매 가능 가격이 실질적으로 낮아지는 국면에 진입하고 있다. 가격이 하락하지 않더라도 상승률은 확실히 둔화하기 쉽다"고 얘기했다.

닛케이 베리타스의 분석에서도 아파트 가격은 원래 주가보다 늦게 연동되는 경향이 있다고 하지만, 최근에는 주가 상승 속도를 가격 상승이 따라가지 못하고 있다는 지적이 있다.

자산 가치의 선행 지표인 주식 시장과 부동산 시장의 연동성에 균열이 생기고 있다는 점은 주시할 가치가 있다.

셋째, 실수요층의 관망 태도다. 도쿄칸테이의 다카하시 마사유키 수석주임연구원은 그동안 신축 아파트 공급 감소를 배경으로 실수요층이 부동산 시장으로 유입되었고, 주가 상승에 따른 자산 효과까지 더해져 부유층의 구매 의욕이 가격을 밀어 올렸다고 분석해 왔다.

그러나 도심 가격이 고공행진을 하는 국면에서는 무리해서 구매했던 층이 시장의 향방을 지켜보기 위해 구매를 미루는 움직임이 나타나기 쉽다.

폭락이라고 단정하는 것은 성급하다

여기서 강조하고 싶은 점은 현재의 데이터가 '가격 상승세의 주춤'과 '가격 인하 매물의 증가'를 나타내는 것이지, 가격의 급락이나 폭락을 뒷받침하는 것은 아니라는 점이다.

도쿄 23구 전체로 보면 신축 아파트 공급 감소를 배경으로 부동산 시장으로 실수요가 유입되는 구조는 변하지 않았으며, 도심의 희소성 있는 입지와 물건에는 뿌리 깊은 수요가 남아 있다.

도쿄칸테이는 연내에도 도쿄 23구의 가격 상승이 지속될 것으로 전망하는 분석을 내놓고 있으며, 시장 전체가 일제히 축소되는 것은 아니다.

가격 동향에는 지역별, 물건별 차이가 크다는 점에도 주의가 필요하다.

지요다구처럼 희소성이 높은 지역은 높은 가격이 유지되기 쉬운 반면, 투자 및 투기 목적의 비율이 상대적으로 높다고 여겨지는 만안 지역이나 코로나19 사태 당시 재택근무 수요를 배경으로 가격이 상승했던 교외 지역 일부에서는 수급 균형의 변화가 가격에 반영되기 쉽다는 견해도 있다.

다만, 이는 어디까지나 구조적인 특성에 근거한 가능성을 지적한 것이며 개별적인 확정 예측은 아니다.

부동산 거래에서 매도 가격이 그대로 계약 가격이 되는 것은 아니다. 검토 중인 물건이 어느 정도 기간 동안 매물로 나와 있는지, 인근의 계약 사례와 비교해 어떻게 평가되는지를 냉정하게 확인하는 태도가 그 어느 때보다 중요해지고 있다.

시장이 전환점을 맞이하고 있는지, 일시적인 조정 국면에 머무는 것인지를 판단하려면 앞으로 몇 달간 도쿄칸테이 등의 통계 데이터 추이를 지켜볼 필요가 있다.