도쿄도가 빈집이 되기 전 단계의 주택 거래를 지원하는 새 시범사업에 나섰다.

노후 주택 철거 비용에 대한 지자체 재정 지원도 강화한다. 배경에는 향후 빈집이 될 가능성이 큰 ‘빈집화 우려 주택’의 증가가 있다.

도쿄도 주택정책본부 자료에 따르면, 65세 이상 고령자만 거주하는 자가 주택은 도쿄도 내에 약 100만 채에 달한다. 도쿄도는 이들 주택을 앞으로 빈집이 될 가능성이 있는 주택으로 보고 있다.

이미 확인된 빈집 약 90만 채와 합치면, 도쿄도 전체 주택의 20% 가까이가 거주 공백 위험에 놓인 셈이다.

일본 총무성 통계에 따르면 도쿄도의 총 주택 수는 2023년 기준 820만 채다. 단순 계산으로도 10% 이상은 이미 빈집이고, 또 다른 10% 이상은 향후 빈집이 될 가능성이 있는 주택이라는 규모다.

이는 더 이상 ‘지방에 있는 부모 집’만의 문제가 아니다. 도쿄에 사는 현역 세대에게도 직접적인 문제가 되고 있다.

인구가 계속 유입되고, 땅값도 오르는 것처럼 보이는 도쿄에서 왜 행정이 세금을 투입해 빈집 발생을 막으려 하는가. 그 배경을 들여다보면 도쿄 특유의 주택 사정과 방재·재정 양면에서 더는 미룰 수 없는 현실이 드러난다.

왜 인구가 증가하는 도쿄에서 빈집이 늘어나는가

일본 총무성의 2023년 주택·토지 통계조사에 따르면 도쿄도의 빈집 수는 89만6500채, 빈집률은 10.9%였다. 2018년 약 81만 채에서 다시 늘어나며 역대 최대치를 기록했다.

빈집 수 자체는 일본에서 가장 많지만, 빈집률은 44위로 낮다. 비율은 낮지만 실제 수는 압도적으로 많은 구조가 도쿄의 특징이다.

일본경제신문 보도에 따르면 일본 전체의 빈집률은 지난 30년 동안 계속 상승해 온 반면, 도쿄도는 1998년 이후 거의 보합세를 유지해 왔다. 그럼에도 도쿄도가 지금 위기감을 키우는 데는 이유가 있다.

첫째는 고령 세대주의 증가와 상속 문제의 집중이다.

일본 베이비붐 세대가 후기 고령층에 접어들면서 요양시설 입소나 사망을 계기로 부모가 살던 집이 비는 사례가 늘고 있다.

미쓰이스미토모신탁은행의 2024년 10월 조사 월보는 도쿄권 1도3현 가운데 빈집률이 상승한 곳은 도쿄도뿐이라고 지적했다. 인구 유입이 계속되는 상황에서도 임대주택 공급 과잉이 빈집 증가의 주요 원인이 되고 있다는 분석이다.

둘째는 상속인과 상속 주택의 생활 현실이 맞지 않는다는 점이다.

이미 도심이나 교외에 자신의 집을 가진 자녀 세대가 다마 지역 등의 오래된 단독주택을 상속해도, 그 집으로 옮겨 살 이유가 크지 않다. 이 때문에 활용되지 않은 채 방치되는 사례가 많다.

총무성 확정치에 따르면 도쿄도에서 장기간 비어 있거나 철거가 예정된 빈집은 약 21만4000채에 이른다. 이는 관리가 제대로 이뤄지지 않을 위험이 큰 주택이다.

일본 전체 평균으로는 이 같은 빈집의 약 70%가 단독주택이지만, 도쿄도에서는 60% 이상이 맨션 등 공동주택이라는 특수한 구조를 보인다.

맨션의 빈집은 외관만으로 파악하기 어렵고, 구분소유자 간 합의도 쉽지 않다. 이 때문에 단독주택보다 대응이 늦어지기 쉽다는 지적도 나온다.

셋째는 임대시장 측의 공급 과잉이다.

미쓰이스미토모신탁은행 분석에 따르면 도쿄도는 전체 주택 착공에서 임대주택이 차지하는 비율이 50%를 넘는다. 이는 일본 내에서도 두드러지게 높은 수준이며, 사이타마·지바·가나가와의 30%대와 비교해도 차이가 크다.

상속이나 직장인 임대사업자층의 임대주택 투자 진입은 활발하지만, 땅값과 건축비 상승으로 임대료를 충분히 올리지 못하고 입주자를 구하지 못한 채 공실이 되는 물건도 늘고 있다.

실제로 도쿄도 빈집 가운데 임대용 주택은 62만9000채로 전체의 약 70%를 차지한다. 도쿄의 빈집 증가는 단순히 상속으로 방치된 단독주택 때문만이 아니라, 임대주택 공급 과잉이라는 지방과 다른 복합적 구조에서 비롯되고 있다.

도쿄도가 거래 촉진에 나서는 이유

도쿄도가 직접 주택 유통 지원에 나서는 가장 큰 이유는 방재상 긴급성 때문으로 보인다.

도쿄도 내에는 JR 야마노테선 외곽 지역을 중심으로 목조주택이 밀집한 지역이 넓게 퍼져 있다.

2010년 기준 약 1만6000헥타르였던 목조주택 밀집지역은 도쿄도와 각 구의 화재에 강한 도시 정비 사업으로 2025년 3월 기준 약 7100헥타르까지 줄었다. 그러나 아직 완전히 해소된 것은 아니다.

중점적으로 대책을 추진하는 정비지역의 화재 확산 억제 지표는 2023년도 말 기준 66.4%까지 개선됐다. 이 지표는 불이 번지기 어려운 정도를 나타낸다.

하지만 도쿄도가 2030년도까지 목표로 하는 70%에는 아직 미치지 못한다. 지역별 진척 차이도 크다. 예를 들어 오타구 일부 지역은 57.7%에 그치는 등 대책이 아직 진행 중이라는 점이 지자체 담당자들 사이에서도 언급되고 있다.

방치된 빈집은 붕괴와 화재 확산 위험을 높인다. 수도권 직하 지진에 대비해야 하는 행정 입장에서는 여유 있게 지켜볼 수 없는 문제다.

인프라 유지와 재정 부담도 도쿄도를 움직이는 요인이다. 빈집이 도시 안에 군데군데 늘어나면 주변 자산가치와 주거환경의 매력이 떨어지고, 고정자산세 수입 등 중장기적 세수 기반에도 영향을 줄 수 있다.

2023년 개정된 빈집대책특별조치법에서는 관리가 제대로 이뤄지지 않는 빈집에 대한 권고 제도가 새롭게 마련됐다. 권고를 받으면 주택용 토지에 적용되는 고정자산세 경감 혜택에서 제외되는 구조도 도입됐다.

행정의 지도와 시정 권한이 강화되면서 소유자에게 조기 대응을 요구하는 압박도 커지고 있다.

또 다른 변화는 2024년 4월 시행된 상속등기 의무화다. 상속인은 부동산 취득 사실을 안 날부터 3년 이내에 등기 신청을 해야 하며, 이를 이행하지 않으면 10만 엔 이하의 과태료 대상이 된다.

소유자가 불분명한 부동산을 줄이는 장치가 마련되면서, 그동안 '누구 소유인지 몰라 움직일 수 없던' 물건이 시장에 나오기 쉬운 환경도 만들어지고 있다.

도쿄도가 2026년도 ‘선구적 빈집 대책 도쿄 모델 지원사업’ 등을 통해 각 지자체의 대응을 뒷받침하는 것도 이 흐름을 계기로 시장의 막힌 부분을 풀려는 목적이 있다고 볼 수 있다.

부동산 애널리스트 이토 겐고는 “도쿄의 빈집 문제는 지방처럼 수요가 없어서 비는 구조가 아니라, 정보와 절차의 문턱이 높아 움직이지 않는 구조에 가깝다”고 말했다.

그는 “수요자와 공급자 연결 문제와 철거·개보수에 대한 공적 지원만 갖춰지면 잠재 수요는 결코 작지 않다”고 설명했다.

‘부담되는 부동산’을 ‘돈 되는 부동산’으로 바꾸는 사업 기회

이 같은 주택 유통 활성화는 여러 사업 영역에 기회를 가져올 가능성이 있다.

첫째는 부동산 테크 분야다. 복잡한 권리관계나 소유자 자신도 알지 못하는 주택의 활용 가능성을 보여주고, 매수자·임차인과 연결하는 플랫폼은 도쿄도 시범사업에서도 주요 역할을 맡을 것으로 예상된다.

둘째는 유품 정리와 불용품 회수 등 부모 집 정리를 출발점으로, 중고 거래·재사용 시장과 연결해 한 번에 처리하는 서비스다. 상속 이후 주택이 시장에 나오지 못하는 첫 번째 걸림돌은 종종 집 안 정리 작업에 있다.

셋째는 용도 변경이다. 매수자가 잘 나타나지 않는 오래된 단독주택을 공유 주방, 위성 사무실, 간이 숙박시설 등으로 바꾸고, 부동산 크라우드펀딩으로 자금을 모으는 방식도 확산되고 있다.

다만 이런 시장이 기대대로 성장할지는 목조주택 밀집지역 특유의 권리 조정 어려움과 물가 상승에 따른 철거·개보수 비용 증가 같은 과제에도 좌우된다.

에도가와구 담당자는 고령 주민들의 상속과 자금 문제를 지적하고 있으며, 지원책이 실제로 효과를 내는지 지속적으로 검증할 필요가 있다.

개인과 사업자가 봐야 할 포인트

개인에게 주는 교훈은 분명하다. '도쿄에 있는 부모 집이니 언젠가는 비싸게 팔릴 것'이라는 전제는 도쿄도에서 발표한 데이터에서 볼 수 있듯, 이미 흔들리고 있다.

부모가 건강할 때 도쿄도의 상담 창구나 시범사업 등 공적 지원을 활용하면서 자산 정리와 활용 방안을 일찍 논의하는 것이, 향후 관리 부실을 막는 가장 현실적인 선택지가 될 수 있다.

사업 관점에서 보면 도쿄의 ‘빈집화 우려 주택 100만 채’는 사회문제인 동시에 새로운 시장이기도 하다. 정보 비대칭과 복잡한 절차라는 막힌 지점을 풀어내면 새로운 가치를 만들 수 있기 때문이다.

행정, 민간, 소유자 각각의 이해가 맞아떨어지기 시작한 지금의 국면을 어떤 사업자가 정확히 포착할 것인지가 중요해지고 있다. 이는 앞으로 도쿄 주택시장을 가늠하는 주요 포인트가 될 것으로 보인다.