●기사 핵심 요약
부동산경제연구소에 따르면, 2026년 상반기 긴키권 신축 아파트 평균 가격은 5,453만 엔(약 4억 9,568만 원)으로 전년 대비 5.7% 상승했으며, ㎡당 단가는 6년 연속 역대 최고치를 경신했다. 한편 오사카시는 공급 증가로 평균 가격이 2.9% 하락했으나, 우메다·나카노시마는 평당 400만 엔(약 3,636만 원)을 넘어서며 높은 가격대를 유지하고 있다. 건축비 급등과 대기업의 시장 독점이 지역 중소 건설사를 압박하는 시장 구조 변화를 분석한다.

　부동산경제연구소가 2026년 7월 21일 발표한 2026년 상반기(1~6월) 긴키권(오사카, 효고, 교토, 나라, 시가, 와카야마 2부 4현) 신축 분양 아파트 시장 동향에 따르면, 가구당 평균 가격은 5,453만 엔(약 4억 9,568만 원)으로 전년 동기 대비 5.7% 상승했다. ㎡당 단가는 98만 엔(약 891만 원)으로 전년 동기 대비 2.1% 올랐으며, 1973년 조사 시작 이래 상반기 기준 6년 연속 역대 최고치를 경신했다.

　같은 날 발표된 수도권(도쿄, 가나가와, 사이타마, 치바) 데이터에서는 가구당 평균 가격이 처음으로 1억 엔(약 9억 900만 원)의 대를 돌파해 1억 135만 엔(약 9억 2,127만 원)(전년 동기 대비 13.1% 상승)을 기록했다는 점도 화제가 되었다. 도쿄 23구의 평균 가격은 1억 4,249만 엔(약 12억 9,523만 원)에 달한다. 긴키권의 상승률은 수도권만큼 극단적이지 않으나, \"이제 일부 부유층만 신축 아파트를 구매할 수 있다\"는 구도가 오사카, 교토, 고베에도 착실히 확산하고 있다.

　다만 이번 통계를 자세히 살펴보면, 단순히 전 지역이 일률적으로 폭등한 것이 아니라 지역별로 상당히 다른 양상을 보인다는 점이 흥미롭다. 우선 이 실태부터 살펴본다.

●목차

도심은 하락, 교외·인근 도시는 급등이라는 역전 현상

　긴키권 전체 평균 가격은 5.7% 상승했으나 세부 내용을 보면 의외의 사실이 드러난다. 중심부인 오사카시의 평균 가격은 오히려 4,813만 엔(약 4억 3,750만 원)으로 전년 동기 대비 2.9% 하락했다. 반면 평당 단가는 115.9만 엔(약 1,054만 원)으로 0.2% 소폭 상승에 그쳤는데, 이는 오사카시의 발매 가구 수가 2,773가구(전년 동기 대비 15.5% 증가)로 대폭 늘어나면서 평균 가격을 끌어내렸다는 구조적 변화가 발생했기 때문으로 보인다. 계약률은 79.2%로 양호해 수요 자체가 줄어든 것은 아니다.

　이에 반해 고베시의 평균 가격은 6,593만 엔(약 5억 9,930만 원)(전년 동기 대비 28.7% 상승), 교토시는 6,559만 엔(약 5억 9,621만 원)(전년 동기 대비 14.9% 상승)으로 오사카시를 웃도는 속도로 가격이 올랐다. 다만 두 도시 모두 발매 가구 수는 고베시가 396가구(전년 동기 대비 31.1% 감소), 교토시가 924가구(전년 동기 대비 30.4% 감소)로 크게 줄어, 공급 가구 수가 줄어드는 가운데 고가 매물 위주로 판매가 쏠렸을 가능성이 있다. 오사카부 내(오사카시 제외 지역)도 발매 가구 수 1,976가구(전년 동기 대비 33.1% 증가), 평균 가격 5,501만 엔(약 5억 4만 원)(전년 동기 대비 11.1% 상승)으로 공급과 가격 모두 증가했다.

　즉, 실태는 오사카시 중심부가 평당 단가로 독보적인 고가권을 형성하는 한편, 그동안 비교적 저렴했던 고베, 교토, 오사카부 외곽, 시가(평균 4,356만 엔(약 3억 9,596만 원), 발매 가구 수 227가구로 전년 동기 대비 14.6% 증가)에도 가격 상승이 파급되고 있다는 이중 구조다. 도심부를 포기한 실수요층이 교외 및 인근 도시로 유입되면서 그곳에서도 가격 상승 압력이 강해지고 있다는 점이 이번 데이터에서 읽히는 더 정확한 실상이다.

연봉 1,000만 엔(약 9,090만 원)도 오사카 시내는 무리… 고가 지역의 실세

　물론 오사카시 평균 가격이 하락했다고 해서 도심 타워맨션 가격이 내려간 것은 아니라는 점에 주의해야 한다. 우메다, 도지마, 나카노시마 지역의 재개발 아파트는 여전히 평당 500만 엔(약 4,545만 원) 전후 수준에서 거래되고 있다. 나카노시마 지역에서 분양 중인 정기차지권(토지 임대부) 타워맨션은 평균 평당 단가가 500만 엔(약 4,545만 원) 전후이며, 주변 중고 타워맨션도 평당 400만 엔(약 3,636만 원)대 계약 사례가 눈에 띈다.

　오사카시 전체 평균 가격이 하락한 것은 이러한 초고가 도심 타워 매물뿐만 아니라 주변 구역이나 중규모 매물의 공급이 늘어나면서 혼합 효과가 작용했기 때문으로 풀이된다. 도심 일등지에 한정하면 가격 수준 자체는 여전히 높게 유지되고 있다고 보는 것이 실상에 가깝다.

\"오사카시 평균 가격만 보고 '가격이 내렸다'고 판단하는 것은 성급하다. 실제로는 공급된 주택의 입지와 규모 구성이 바뀌었을 뿐, 우메다·나카노시마 등 역세권 재개발 지역은 여전히 평당 400만~500만 엔(약 3,636만~4,545만 원) 수준의 고가권에 있다. 실수요자에게 '오사카 시내에서 신축을 산다'는 문턱은 지난 1년 사이 오히려 높아졌다고 봐야 한다.\"(부동산 애널리스트 이토 켄고 씨)

왜 폭등은 멈추지 않는가… 토지비와 건축비의 이중고

　가격 상승 배경에는 복합적인 요인이 있다. 첫째, 역세권이나 재개발 지역 등 공급이 제한적인 좋은 입지를 둘러싼 용지 확보 경쟁의 격화다. 대형 부동산 개발사들이 같은 땅을 차지하기 위해 경쟁하는 구도가 이어지면서 매입 비용 자체가 높게 유지되고 있다.

　둘째, 건축비 급등이다. 건설물가조사회의 지수에 따르면 목조주택(도쿄) 건축비 지수는 2026년 4월 기준 전년 동월 대비 5.9% 상승했으며, 공공공사 설계 노무 단가도 2021년부터 2024년까지 약 15% 상승하는 등 인력 부족과 자재 가격 상승이 구조적으로 지속되고 있다. 교도통신 보도에서도 수도권 아파트 평균 가격 상승에 대해 인력 부족이나 자재 가격 상승에 따른 건설비 급등이 영향을 미쳤다고 분석했다. 엔저에 따른 수입 건자재 비용 상승, 2024년 문제(건설업 근로시간 규제)에 따른 건설업 노무비 상승, 에너지 절약 기준 적합 의무화에 따른 비용 증가 등이 겹치면서 개발사 입장에서는 가격을 내리고 싶어도 내릴 수 없는 상황이 이어지고 있다.

\"건축비 급등은 일시적인 현상이 아니라 구조적 요인이 쌓인 결과다. 목재·강재 수입 비용, 인건비, 에너지 절약 기준 대응 등 어느 하나 단기간에 해소될 기미가 보이지 않는다. 개발사들은 '비싸도 팔리는 지역'에 공급을 집중할 수밖에 없으며, 이것이 결과적으로 가격 양극화를 가속하고 있다.\"(이토 켄고 씨)

지역 업체는 살아남을 수 있을까… 진행되는 대기업 1강 구조

　이러한 환경 변화 속에서 심각한 타격을 받는 곳은 중소·지역 부동산 개발사다. 스미토모 부동산, 다이쿄, 도큐 부동산, 도쿄 타테모노, 노무라 부동산, 미쓰이 부동산 레지덴셜, 미쓰비시 지쇼 레지던스 등 7개 사(통칭 '메이저 세븐')는 전국 신축 분양 아파트 공급 가구 수의 약 3분의 1을 차지한다. 용지 확보 경쟁이 격화될수록 자금력이 앞서는 대기업이 유리해지는 구도는 앞으로 더욱 강해질 전망이다.

　업계에서는 신축 아파트 사업에서 철수하거나 타사에 흡수 합병되는 중견 개발사의 움직임도 보도되고 있다. 용지 매입 비용과 건축비가 모두 상승하는 가운데 10~20가구 규모의 소형 아파트 개발은 채산성을 맞추기 어려워, 규모의 경제를 실현할 수 있는 대기업이나 준대기업이 아니면 이익을 확보하기 어렵다는 것이 업계 관계자들의 견해다. 결과적으로 복합 대규모 재개발이나 타워맨션 개발에 대응할 수 있는 대형 개발사와 그 외 사업자 간의 격차가 벌어지기 쉬운 환경이 조성되었다.

　이러한 상황을 맞아 지역 중소 개발사 중에는 신축 분양 사업에서 중고 리노베이션 재판매, 수익형 부동산(임대 아파트) 개발, 단독주택 분양으로 중심축을 옮기는 움직임도 보인다. 신축 아파트 용지 확보 경쟁에서 거리를 두고 대기업이 손대기 어려운 틈새시장에서 생존을 도모하는 전략이다.

　간사이 지방의 한 개발사 임원은 \"솔직히 오사카 시내나 교토 시내 일등지에서 대기업과 같은 선상에서 용지를 확보하기 위해 경쟁하는 것은 이제 현실적이지 않다. 우리 같은 규모의 회사는 대기업이 채산성이 맞지 않는다고 판단하는 중고 재생이나 소규모 수익형 매물, 단독주택 쪽에서 활로를 찾을 수밖에 없는 것이 실정이다\"라고 토로했다.

팔리는 교외와 뒤처지는 교외

　향후 초점은 이 폭등 국면이 언제까지 이어질 것인가이다. 부동산경제연구소는 2026년 7월부터 12월까지의 발매 가구 수를 약 8,700가구, 연간으로는 약 1만 6,000가구로 예측하며 2025년(1만 6,922가구)을 소폭 밑도는 수준이 될 것으로 보고 있다. 계약률은 상반기 평균 71.7%로 전년 동기 77.1%에서 하락했으며, 6월 한 달간은 62.8%까지 떨어졌다. 판매 재고도 6월 말 기준 3,245가구로 전년 동월 말보다 697가구 늘어나 수요 증가가 가격 상승 속도를 따라가지 못하는 징후도 나타나기 시작했다.

　주택담보대출 금리 동향도 무시할 수 없는 변수다. 금리가 추가 상승 국면에 진입하면 도심을 포기하고 교외로 밀려난 실수요층 중 한계치에 가까운 상환 계획으로 구매한 이들에게 미치는 영향은 적지 않을 것이다. 동시에 '교외라면 안심'이라는 단순한 공식도 성립하지 않고 있다. 같은 교외라도 재개발이 진행되어 역 접근성이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역 간에는 향후 자산 가치에 큰 차이가 날 가능성이 높다.

　실제로 이번 데이터에서도 고베시나 오사카부 외곽처럼 발매 가구 수와 가격이 모두 상승한 지역이 있는 반면, 교토시나 고베시처럼 발매 가구 수를 크게 줄이면서 가격만 오른 지역도 있어 공급 축소와 가격 상승이 동시에 진행되는 선별적 시장으로의 이행을 엿볼 수 있다.

　긴키 신축 아파트 시장은 향후 '일등지의 고가 매물'과 '대기업이 추진하는 교외·인근 도시의 대규모 매물'이라는 두 축을 중심으로 재편될 가능성이 높다. 일반 실수요자에게는 가격뿐만 아니라 '누가, 어디에, 어떤 규모로 개발하고 있는가'라는 공급 측의 구조까지 이해한 뒤 구매 지역과 매물을 선별하는 시각이 그 어느 때보다 요구되는 국면에 진입했다고 할 수 있다.

（글 = BUSINESS JOURNAL 편집부, 협력 = 이토 켄고 / 부동산 애널리스트）