● 이 기사의 포인트
3월 28일, JR 동일본이 하마마쓰초에서 오이마치까지를 하나로 묶는 '광역 시나가와권' 전략을 공식 가동했다. 그룹이 보유한 총 바닥면적은 약 150만㎡, 연간 영업수익 목표는 1,000억 엔(약 9,090억 원)을 넘기는 것이며, 같은 날 오이마치 트랙스(기준층 5,119㎡로 도심 최대급 오피스)와 타카나와 게이트웨이 시티가 그랜드 오픈했다. 2031년 개통 예정인 하네다 액세스선과 연계되면 도쿄의 무게중심이 남쪽으로 이동할 가능성이 커진다.
3월 28일 오전 11시, 타카나와 게이트웨이 시티와 오이마치 트랙스라는 두 대형 시설이 동시에 문을 열었다. JR 동일본이 연출한 이 장면은 단순한 상업시설 개장이 아니라, 도시 구조의 변화를 알리는 신호탄이었다.
JR 동일본은 이날을 기점으로 하마마쓰초에서 오이마치에 이르는 5개 역을 하나의 경제권으로 보는 '광역 시나가와권' 전략을 본격화했다. 회사가 공개한 보도자료에 따르면 이 지역에서 그룹이 보유한 빌딩의 총 바닥면적은 약 150만㎡, 목표 영업수익은 연간 1,000억 엔(약 9,090억 원)을 넘는 수준이다. 이 수치만으로도 도쿄 마루노우치의 주요 오피스 군과 견줄 만한 규모다.
한때 시나가와는 신칸센 정차역이지만 '환승만 하는 곳'이라는 인식이 강했다. 그 고정관념을 바꾸려는 프로젝트가 이제 실천 단계에 접어들었다.
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오이마치 트랙스…주거지 이미지를 덮어쓰는 복합 거점
오이마치는 오랫동안 '살기 좋지만 눈에 띄지 않는 동네'라는 이미지가 따라다녔다. 그 낡은 인식을 바꾸려는 시도가 바로 JR 오이마치역 직결 복합시설 OIMACHI TRACKS(오이마치 트랙스)다.
가장 눈에 띄는 것은 23층짜리 비즈니스 타워다. 기준층 임대 면적은 5,119㎡로 도심에서도 손꼽히는 대형 무기둥 플로어를 갖췄다. 센터 코어 설계로 사방을 사무공간으로 활용할 수 있어, 기존 오이마치에서는 보기 드문 대형 오피스 수요를 끌어들이려는 의도가 분명하다.
상업 시설 측면에서는 JR 동일본 그룹 계열인 아트레가 운영하는 아웃몰형 상업 공간에 81개 점포가 모였다. TOHO 시네마즈(전 8스크린, 돌비 시네마 도입), 노면전차를 모티프로 한 일본 최초의 '트램 사우나'를 갖춘 사우나 메차, 루프탑 바 등 '굳이 찾아오게 만드는 이유'를 의도적으로 배치한 점포 구성이 특징이다. 시설 전체 연간 방문객 수는 1,100만 명을 예상하고 있다.
특히 시설명에 아트레라는 브랜드를 굳이 붙이지 않은 점이 눈에 띈다. 이는 기존 '아트레 오이마치'와 차별화하려는 전략이다. 기존 시설이 반경 2~3km의 지역 수요를 충족시키는 편의형이라면, 오이마치 트랙스는 5~10km의 상권을 염두에 둔 '데스티네이션형'을 지향한다.
향후 시나가와구청의 신청사가 인접 부지에 들어서고, 보행자 데크로 연결될 계획도 발표됐다. 구의 방재 거점 기능을 함께 갖추며 민간 상업시설과 행정 인프라가 결합한 '관민 연계형 지구'라는 독자적 포지션을 구축하려는 구상이다.
부동산 전문가의 시각으로 보면 대형 오피스 공급은 양날의 검이다.
「도내 대규모 오피스 빌딩의 공실률은 일부 지역에서 상승하고 있습니다. 시나가와 에어리어는 터미널 역으로서의 접근성과 임대료 수준의 균형이 좋아 상대적으로 수요가 견조하지만, 테넌트 확보가 지연되면 사업자에게 큰 리스크가 될 것입니다.」(부동산 애널리스트 아키타 토모키)
타카나와 게이트웨이 시티…'활기'의 현재와 솔직한 과제
한편, 시나가와·타카나와 지역에서 선제적으로 개발을 진행해 온 타카나와 게이트웨이 시티는 같은 날 복합동 'THE LINKPILLAR 2'와 복합 문화시설 'MoN Takanawa: The Museum of Narratives'를 개관하며 그랜드 오픈을 맞았다.
총사업비는 6,000억 엔(약 54,540억 원)을 넘고, 연면적은 약 84만5,000㎡에 달한다. 구상에서 현실화까지 약 20년이 걸린 이 부지는, 과거 차량 기지였던 땅이 국제 비즈니스 거점으로 탈바꿈한 사례다.
입주 테넌트의 질과 양은 눈에 띈다. KDDI가 약 1만2,000명 규모의 본사를 링크필라 1 노스로 이전했고, 마루하니치로와 톱판 디지털도 입주했다. 상업시설 '뉴우먼 타카나와'는 루미네 역사상 최대 규모인 187개 점포 체제를 갖췄다. 타카나와 게이트웨이 역의 하루 승하차 인원은 개장 전 약 2만 명에서 개장 후 약 6만 명으로 세 배 늘었다.
하지만 과제도 명확하다. 현재는 비즈니스 워커의 집적도가 높지만, 주말과 야간에 '일반 소비자가 자발적으로 찾는 거리의 열기'는 아직 완전히 자리잡지 못했다. 같은 날 문을 연 MoN Takanawa가 본격 가동되며 주말 문화 수요를 끌어낼 수 있을지가 관건이다.
「대형 재개발의 난점은 오피스 가동률과 리테일 집객의 시간축이 반드시 일치하지 않는다는 점입니다. 타카나와의 경우 오피스 수요가 먼저 들어온 것은 건전한 출발입니다만, 거리 전체의 정체성으로 굳히려면 문화적 축적과 시간이 필요합니다.」(위 인용과 동일)
Suica와 하네다가 잇는 네트워크의 실력
광역 시나가와권 전략의 핵심은 개별 시설의 우열이 아니라 '면(面) 단위의 설계'에 있다.
JR 동일본은 2026년 봄부터 타카나와 게이트웨이 역과 오이마치 역에서 워크스루 개찰 실증을 시작하고, 2027년 봄에는 광역 시나가와권 5개 역 전체로 확대할 계획이다. Suica를 기반으로 한 결제·이동 데이터를 활용하는 LX(라이프 트랜스포메이션) 전략과 결합하면, 역은 단순한 통로가 아니라 개인 맞춤형 서비스 포털로 진화할 전망이다.
더 중요한 축은 하네다 공항과의 연결이다. JR 동일본이 2031년 개통을 목표로 추진하는 '하네다 공항 액세스선(가칭)'이 완성되면, 도쿄역에서 하네다까지 최단 약 18분으로 연결된다. 타마치 부근에서 도카이도 본선에서 분기하는 루트를 상정하고 있으며, 그 루트상에 광역 시나가와권의 각 역이 위치한다. 즉 하네다에서 시나가와권으로 직결되는 인프라가 마련되면 인바운드 소비와 고소득층 유치 측면에서 이 지역의 우위가 크게 강화될 수 있다.
게다가 오이마치 트랙스의 루프탑 바, 타카나와의 JW 메리어트 호텔 도쿄(수도권 첫 진출), 그리고 MoN Takanawa에서 제공할 라이브 퍼포먼스 등은 '나이트타임 이코노미'를 창출하려는 의도다. 전통적인 오피스 중심지에서 부족했던 '밤의 매력'을 보완하려는 복안이 깔려 있다.
도쿄의 중심축은 '남쪽'으로 이동할 것인가
신주쿠·시부야는 오랫동안 상업·오락의 중심으로 도쿄의 문화적 구심력을 담당해 왔다. 오테마치·마루노치는 금융·비즈니스의 중추로 기능했다. 그렇다면 광역 시나가와권은 어떤 위치를 노리는가.
JR 동일본의 전략을 해석하면 목표는 '국제 비즈니스·주거·문화·엔터테인먼트의 고도 결합'이다. 요컨대 '시나가와 스타일'의 확립을 지향한다. 이 지역은 공항과 가깝고 신칸센이 정차하며, 글로벌 기업이 모이고 주말의 문화 체험과 평일의 비즈니스가 동일한 공간에서 이뤄질 수 있다. 그런 의미에서 롯폰기 힐즈가 개척한 '복합형 데스티네이션'의 진화판으로 볼 수 있다.
부동산 시장에 미치는 영향은 이미 가시화되고 있다. 시나가와·오이마치 주변 상업지는 최근 몇 년간 지속적인 상승세를 보였고, 개발이 진행됨에 따라 주거 수요도 견조함을 유지하고 있다.
다만 연간 1,000억 엔(약 9,090억 원)이라는 영업수익 목표를 달성하려면 여러 변수가 맞물려야 한다. 대형 오피스의 입주율, 하네다 액세스선의 개통 시기, 문화시설의 정착, 주변 지역과의 공생—특히 기존 시나가와역 코난구(港南口) 에어리어의 오피스 밀집과의 경쟁·공생 관계는 향후 중요한 변수로 남아 있다.
「이 프로젝트의 성패는 JR 동일본이 '철도회사'에서 '도시 경영 회사'로 본질적으로 전환할 수 있느냐의 시험대가 될 것입니다. 인프라와 콘텐츠, 사람의 흐름을 통합해 설계하는 능력이 관건이며, 이는 일본 도시의 수익 회복 모델이 될 잠재력이 있습니다.」(도시정책 연구자, 익명 협력)
2026년 3월 28일은 '통과점으로서의 시나가와'가 막을 내리고, 새로운 도쿄 실험장이 열리는 날로 기록될지 모른다.
(문＝BUSINESS JOURNAL 편집부, 협력＝아키타 토모키／부동산 애널리스트)
